Phải làm thế nào để đòi nợ khi cho vay có thế chấp?

1. Khi nào được yêu cầu xử lý tài sản thế chấp?

Cho vay có thế chấp là hình thức bên vay dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên cho vay. Khi khoản vay đến hạn mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, bên cho vay có thể yêu cầu thực hiện nghĩa vụ và xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật.

1.1. Khái niệm cho vay có thế chấp:

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Ví dụ, A cho B vay 500 triệu đồng và B dùng một căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp bảo đảm khoản vay. B vẫn quản lý, sử dụng căn nhà trong thời gian thế chấp nhưng tài sản này được dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho A.

Để bảo đảm quyền lợi của bên cho vay, hợp đồng thế chấp cần xác định rõ tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, thời hạn thế chấp và phương thức xử lý tài sản khi bên vay vi phạm nghĩa vụ.

Cho vay có thế chấp giúp giảm rủi ro cho bên cho vay bằng cách tạo ra tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Khi bên vay không thực hiện đúng cam kết, tài sản thế chấp có thể được xử lý theo quy định để thu hồi khoản nợ. Đồng thời, hình thức này cũng tạo điều kiện để bên vay tiếp cận nguồn vốn với mức độ bảo đảm cao hơn cho cả hai bên.

1.2. Quyền của bên cho vay khi bên vay không trả nợ:

Khi đến hạn mà bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ, bên cho vay có quyền yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp và bên vay vi phạm nghĩa vụ, tài sản bảo đảm có thể được xử lý theo căn cứ và phương thức mà các bên đã thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Tùy trường hợp, bên cho vay có thể yêu cầu:

• Bên vay thanh toán khoản nợ đến hạn;
• Thanh toán tiền lãi và các khoản khác nếu có căn cứ theo hợp đồng và pháp luật;
• Thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ;
• Yêu cầu Tòa án giải quyết nếu bên vay không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ.

Ví dụ: A cho B vay 1 tỷ đồng, thời hạn vay 12 tháng và B thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay. Khi hết thời hạn, B không thanh toán khoản nợ. A có thể yêu cầu B trả nợ; nếu B không thực hiện, A có thể yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc thực hiện thủ tục tố tụng cần thiết để thu hồi nợ.

1.3. Điều kiện để xử lý tài sản thế chấp:

Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

• Bán đấu giá tài sản; 
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; 
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác.

Việc bên vay chậm trả nợ không có nghĩa bên cho vay được tự ý lấy hoặc bán tài sản thế chấp. Việc xử lý tài sản phải có căn cứ và được thực hiện theo đúng phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. 

Thông thường, tài sản thế chấp có thể được xem xét xử lý khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn hoặc thuộc trường hợp khác mà các bên đã thỏa thuận. Trước khi xử lý, bên cho vay cần kiểm tra:

• Hợp đồng vay có xác định rõ thời hạn và nghĩa vụ trả nợ hay không;
• Hợp đồng thế chấp có hiệu lực và tài sản có được dùng để bảo đảm khoản vay hay không;
• Nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn hay chưa;
• Bên vay có thực sự vi phạm nghĩa vụ hay không;
• Hợp đồng có thỏa thuận cụ thể về phương thức xử lý tài sản hay không;
• Tài sản thế chấp có đang bị tranh chấp, kê biên hoặc chịu hạn chế pháp lý khác hay không.

Ví dụ: A cho B vay 800 triệu đồng và nhận thế chấp một căn nhà của B. Hợp đồng quy định nếu B không thanh toán đúng hạn thì tài sản có thể được xử lý để thu hồi nợ. Đến hạn, B không trả nợ. Khi đó, A có thể yêu cầu B thanh toán hoặc thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng thỏa thuận và quy định pháp luật.

Ngược lại, nếu khoản vay chưa đến hạn và bên vay vẫn thực hiện đúng nghĩa vụ, bên cho vay không thể chỉ vì muốn thu hồi tiền sớm mà tự ý bán hoặc chiếm giữ tài sản thế chấp.k

Khi cho vay có thế chấp, việc lập hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp chặt chẽ, xác định rõ tài sản bảo đảm và phương thức xử lý khi vi phạm có ý nghĩa quan trọng trong quá trình thu hồi nợ. Đây cũng là cơ sở để bên cho vay thực hiện các bước đòi nợ và xử lý tài sản nếu bên vay không trả nợ đúng hạn.

Như vậy, về cơ bản, tài sản thế chấp có thể được xử lý theo hai phương thức:

• Xử lý theo thỏa thuận giữa các bên;
• Và xử lý theo trình tự, thủ tục bắt buộc theo quy định pháp luật.

• Gọi 058.7999997 để được sử dụng dịch vụ Luật sư thu hồi công nợ khó đòi!
• Kết nối Zalo (0587999997) để được tư vấn quy định về vay tiền và thu hồi nợ!

2. Phải làm thế nào để đòi nợ khi cho vay có thế chấp?

Khi bên vay không trả nợ đúng hạn, bên cho vay không nên tự ý thu giữ hoặc bán tài sản thế chấp để thu hồi tiền. Trước tiên cần kiểm tra hồ sơ, xác định nghĩa vụ đã đến hạn, yêu cầu bên vay thanh toán và thực hiện xử lý tài sản theo đúng thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.

2.1. Kiểm tra hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp:

Bước đầu tiên là rà soát toàn bộ giấy tờ liên quan để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Đặc biệt cần kiểm tra:

• Số tiền đã cho vay và thời điểm giải ngân;
• Thời hạn vay, ngày đến hạn thanh toán;
• Lãi suất, tiền lãi và các khoản phải thanh toán khác;
• Tài sản được dùng để thế chấp;
• Nghĩa vụ được tài sản bảo đảm;
• Điều khoản về xử lý tài sản khi bên vay vi phạm;
• Phương thức xử lý tài sản thế chấp;
• Các thỏa thuận về gia hạn, trả nợ trước hạn hoặc vi phạm nghĩa vụ.

Ví dụ: A cho B vay 1 tỷ đồng trong thời hạn 12 tháng, có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay. Khi đến hạn, B không trả nợ. A cần kiểm tra trước xem hợp đồng có quy định cụ thể về phương thức xử lý quyền sử dụng đất khi B vi phạm hay không, thay vì tự ý bán hoặc chuyển nhượng tài sản.

2.2. Xác định khoản nợ đã đến hạn:

Không phải cứ bên vay chậm trả hoặc gặp khó khăn tài chính là bên cho vay có thể ngay lập tức yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Cần xác định khoản nợ đã đến hạn theo hợp đồng hoặc thuộc trường hợp được yêu cầu thực hiện trước hạn theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Bên cho vay nên lập bảng xác định số tiền cần thu hồi, bao gồm:

• Nợ gốc;
• Tiền lãi trong hạn;
• Tiền lãi do chậm trả hoặc các khoản khác nếu có căn cứ;
• Các nghĩa vụ tài chính khác được thỏa thuận hợp pháp.

Ví dụ: Hợp đồng quy định khoản vay 500 triệu đồng đến hạn vào ngày 30/6. Đến ngày này, bên vay không thanh toán thì bên cho vay có cơ sở xác định nghĩa vụ trả nợ đã đến hạn và thực hiện các bước yêu cầu thanh toán.

Việc xác định chính xác số nợ cũng rất quan trọng nếu sau này phải khởi kiện hoặc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.

2.3. Gửi thông báo yêu cầu thanh toán nợ:

Trước khi tiến hành các biện pháp pháp lý, bên cho vay nên gửi văn bản yêu cầu thanh toán nợ cho bên vay. Nội dung thông báo nên thể hiện rõ:

• Thông tin của bên cho vay và bên vay;
• Căn cứ phát sinh khoản nợ;
• Số tiền gốc và các khoản tiền liên quan;
• Thời điểm khoản nợ đến hạn;
• Tình trạng vi phạm nghĩa vụ trả nợ;
• Thời hạn yêu cầu thanh toán;
• Phương án xử lý tài sản thế chấp nếu bên vay không thanh toán;
• Hậu quả pháp lý nếu bên vay tiếp tục không thực hiện nghĩa vụ.

Việc gửi thông báo giúp bên vay biết rõ yêu cầu của chủ nợ, đồng thời tạo thêm tài liệu chứng minh quá trình yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nếu tranh chấp được đưa ra Tòa án.

2.4. Thỏa thuận phương án trả nợ hoặc xử lý tài sản thế chấp:

Nếu bên vay gặp khó khăn về tài chính nhưng vẫn có thiện chí trả nợ, các bên có thể thỏa thuận phương án giải quyết thay vì ngay lập tức khởi kiện. Chẳng hạn, hai bên có thể thỏa thuận:

• Gia hạn thời gian trả nợ;
• Chia khoản nợ thành nhiều đợt thanh toán;
• Bán tài sản để thanh toán khoản nợ;
• Thực hiện phương thức xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận;
• Thống nhất phương án thanh toán một phần nợ trước và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với phần còn lại.

Ví dụ: B vay A 2 tỷ đồng và thế chấp một căn nhà. Đến hạn, B chưa có đủ tiền trả nợ nhưng có người mua nhà. A và B có thể thống nhất việc bán nhà, dùng tiền thu được để thanh toán khoản nợ và xử lý phần nghĩa vụ còn lại theo thỏa thuận.

Nếu đạt được thỏa thuận mới, nên lập thành văn bản, ghi rõ số tiền phải trả, thời hạn, phương thức thanh toán và cách xử lý tài sản thế chấp để tránh tranh chấp tiếp theo.

2.5. Xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ:

Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ và thuộc trường hợp tài sản bảo đảm được xử lý, tài sản thế chấp có thể được xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các bên có quyền thỏa thuận lựa chọn một trong các phương thức sau đây để tiến hành xử lý tài sản thế chấp:

•  Bán đấu giá tài sản;
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác.

Trường hợp không có thỏa thuận về một trong các phương thức nêu trên thì TSTC được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. 

Có thể thấy, pháp luật đề cao và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý tài sản thế chấp. Theo đó, các bên được ưu tiên tự thỏa thuận và thực hiện việc xử lý tài sản khi phát sinh căn cứ xử lý. Chỉ khi không có thỏa thuận hoặc không đạt được thỏa thuận thì việc xử lý mới được thực hiện theo phương thức do pháp luật quy định. Tuy nhiên, nguyên tắc này không có nghĩa rằng trong mọi trường hợp các bên đều được tự do lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp hoặc mặc nhiên phải bán đấu giá nếu không có thỏa thuận. Đối với một số loại tài sản hoặc trường hợp đặc thù, pháp luật đã ấn định phương thức xử lý bắt buộc mà các bên phải tuân thủ.

Ví dụ: Điều 185 Luật Nhà ở 2024 quy định:

• Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan;
• Việc xử lý tài sản thế chấp là một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan; tổ chức nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng như nhà, đất, phương thức xử lý cần đặc biệt tuân thủ quy định pháp luật và thủ tục liên quan.

Ví dụ: B vay A 1,5 tỷ đồng và thế chấp quyền sử dụng đất. Khi khoản vay đến hạn, B không trả nợ. Nếu hợp đồng có thỏa thuận về việc bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ và đáp ứng các điều kiện pháp luật, tài sản có thể được xử lý theo phương thức đó.

2.6. Khởi kiện tại Tòa án khi bên vay không trả nợ:

Nếu bên vay không hợp tác, không thanh toán khoản nợ và các bên không thể thỏa thuận được phương án xử lý, bên cho vay có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Tùy nội dung vụ việc, bên cho vay có thể yêu cầu Tòa án xem xét:

1. Buộc bên vay thanh toán khoản nợ gốc;
2. Thanh toán tiền lãi và các khoản nghĩa vụ liên quan nếu có căn cứ;
3. Công nhận hoặc xử lý quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm;
4. Xử lý tài sản thế chấp để thanh toán khoản nợ theo quy định pháp luật.

Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị các tài liệu chứng minh quan hệ vay và tài sản bảo đảm, chẳng hạn như hợp đồng vay, giấy giao nhận hoặc chứng từ chuyển tiền, hợp đồng thế chấp, giấy tờ về tài sản thế chấp, chứng cứ về việc bên vay vi phạm nghĩa vụ và các tài liệu liên quan khác.

3. Lưu ý khi đòi nợ và xử lý tài sản thế chấp:

Khi bên vay không trả nợ đúng hạn, tài sản thế chấp là cơ sở quan trọng để bảo đảm khả năng thu hồi khoản vay. Tuy nhiên, bên cho vay không nên tự ý xử lý tài sản mà cần kiểm tra tình trạng pháp lý, thỏa thuận trong hợp đồng và thực hiện đúng trình tự. Một số vấn đề cần đặc biệt lưu ý gồm:

3.1. Có được tự ý bán hoặc thu giữ tài sản thế chấp không?

Việc bên vay không trả nợ không đồng nghĩa với việc bên cho vay đương nhiên có quyền tự ý chiếm giữ, bán hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp.

Phương thức xử lý tài sản bảo đảm trước hết được xác định theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không thể thực hiện thì việc xử lý phải tuân theo quy định pháp luật.

Ví dụ: A cho B vay 500 triệu đồng và B thế chấp một chiếc ô tô. Khi B không trả nợ, A không nên tự ý lấy ô tô của B mang đi bán nếu chưa có căn cứ và phương thức xử lý hợp pháp. A cần thực hiện việc xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thông qua cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết.

Đặc biệt đối với nhà đất, bên cho vay cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của tài sản và thủ tục xử lý trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào.

3.2. Trường hợp giá trị tài sản thế chấp không đủ trả nợ

Giá trị tài sản thế chấp có thể thấp hơn tổng nghĩa vụ mà bên vay phải thanh toán. Trong trường hợp này, việc xử lý tài sản không nhất thiết làm chấm dứt toàn bộ nghĩa vụ trả nợ.

Ví dụ: B vay A 2 tỷ đồng và thế chấp một tài sản có giá trị xử lý thực tế 1,5 tỷ đồng. Sau khi tài sản được xử lý và thu về 1,5 tỷ đồng, nếu vẫn còn nghĩa vụ hợp pháp chưa được thanh toán thì phần còn thiếu có thể tiếp tục được yêu cầu bên vay thực hiện theo quy định.

Ngược lại, nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và các chi phí hợp pháp liên quan, phần giá trị còn lại được xử lý theo quy định pháp luật.

Do đó, trước khi quyết định phương án xử lý, bên cho vay nên xác định tương đối chính xác giá trị tài sản và tổng nghĩa vụ được bảo đảm.

3.3. Trường hợp tài sản thế chấp có tranh chấp hoặc bị chuyển nhượng

Một rủi ro thường gặp là tài sản thế chấp phát sinh tranh chấp, bị kê biên hoặc bên thế chấp tìm cách chuyển nhượng, tặng cho tài sản cho người khác.

Khi phát hiện tài sản có vấn đề pháp lý, bên cho vay cần kiểm tra tình trạng đăng ký và các hạn chế đối với tài sản để xác định quyền của mình. Không nên tự ý ngăn cản, cưỡng chế hoặc thực hiện các hành vi đối với tài sản ngoài phạm vi quyền được pháp luật và hợp đồng cho phép.

Ví dụ: A cho B vay tiền và nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Sau đó, A phát hiện B đang làm thủ tục chuyển nhượng mảnh đất cho người khác. Trong tình huống này, A cần kiểm tra hợp đồng thế chấp, tình trạng đăng ký biện pháp bảo đảm và thực hiện các quyền pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.

Đối với tài sản có giá trị lớn như nhà, đất, việc kiểm tra tình trạng pháp lý và đăng ký biện pháp bảo đảm ngay từ thời điểm nhận thế chấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

3.4. Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị để yêu cầu trả nợ:

Nếu bên vay không tự nguyện thanh toán và vụ việc phải được giải quyết tại Tòa án hoặc cơ quan thi hành án, chứng cứ là yếu tố rất quan trọng. Bên cho vay nên lưu giữ đầy đủ:

• Hợp đồng vay tiền;
• Hợp đồng thế chấp;
• Giấy tờ chứng minh việc giao, nhận hoặc chuyển tiền;
• Giấy tờ pháp lý của tài sản thế chấp;
• Chứng từ đăng ký biện pháp bảo đảm nếu có;
• Lịch sử thanh toán và các khoản tiền bên vay đã trả;
• Tin nhắn, email, ghi âm hoặc tài liệu thể hiện việc yêu cầu trả nợ;
• Văn bản thỏa thuận gia hạn hoặc điều chỉnh khoản vay;
• Các tài liệu khác chứng minh việc bên vay vi phạm nghĩa vụ.

Ví dụ: Nếu chỉ có giấy vay tiền nhưng không có tài liệu chứng minh việc đã giao tiền, khi tranh chấp xảy ra bên cho vay có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh đầy đủ quan hệ vay và số tiền thực tế đã giao.

Vì vậy, ngay từ khi xác lập khoản vay, các bên nên lập văn bản rõ ràng và thực hiện giao nhận tiền bằng phương thức có thể lưu lại chứng cứ.

3.5. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay tài sản:

Căn cứ Điều 429 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Điều 154 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
• Thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được tính từ ngày phát sinh quyền yêu cầu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bên cho vay cũng cần lưu ý đến thời hiệu khởi kiện khi khoản nợ không được thanh toán, hông nên để tranh chấp kéo dài mà không thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết.

Thời hiệu và cách xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu phụ thuộc vào loại tranh chấp, thỏa thuận giữa các bên và quy định pháp luật áp dụng. Vì vậy, khi khoản vay đã quá hạn trong thời gian dài, bên cho vay nên rà soát hồ sơ và xác định thời hiệu trước khi lựa chọn phương án khởi kiện.

Đặc biệt, đối với các khoản vay có tài sản thế chấp là nhà, đất hoặc tài sản có giá trị lớn thì việc chậm trễ xử lý có thể làm phát sinh thêm tranh chấp liên quan đến tài sản, thay đổi hiện trạng tài sản hoặc quyền của bên thứ ba.